时隔10年，“去库存”再次开启！房价还会翻倍涨吗？

时隔10年，楼市“去库存”再度开启。

那么，这一次的“去库存”与10年前有什么不同？这一次的“去库存”会否再次复制10年前开启的房价翻倍式上涨吗？

这些问题既是购房者所关注的，也是我们值得思考的。

时隔10年，再度“去库存”

五一假期的前一天，4月30日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，会议明确为房地产定调，指明了未来楼市政策方向。

会议指出：要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

与此同时，在这次重要会议的前一天，4月29日自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》（以下简称《通知》）。

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《通知》明确：各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

这标志着时隔10年之后，楼市“去库存”再度开启！“去库存”成了2024年中国房地产市场的头等大事。

上一次楼市“去库存”登上历史舞台是在2014年、2015年，全国开启了一场轰轰烈烈的去库存。

2014年末时，全国商品房（含住宅、写字楼、商铺等，下同）库存量为62169万㎡；2015年末，库存量达到了71853万㎡。随后，2016年开始库存量下降，2019年末下降到了49821万㎡。

2020年开始，全国商品房库存量又开始了上涨，2023年末的时候已经达到67295万㎡，超过了2014年末的库存量。2024年3月末，更是达到了74833万㎡，已经超过了2015年末的库存量！

因此，站在这个时间节点上，再度开启楼市“去库存”也就不难理解。

房价还会翻倍涨吗？

在这一轮楼市“去库存”打响之后，大家之所以发出“房价还会翻倍上涨吗？”这个担忧与疑问，主要是10年前开启的那一轮楼市“去库存”带来了全国房价的普涨。

10年前的那一轮“去库存”，除了取消限购、降低首付、降低房贷利率等常规的楼市政策之外，其中最重要的举措是棚改货币化安置，以资金驱动为主要手段，阶段性解决了房地产库存高企和经济下行的问题，但也推高了全国尤其是三四线的房价。

2014年全国商品房成交均价为6323元/㎡，2019年上涨到了9310元/㎡，2020年更是进一步上涨到了9859元/㎡……均价涨幅多少？大家可以计算一下。很多城市，更是实现了翻倍式的上涨，包括西安。

这种房价的翻倍式增长，改变了很多人的命运。一二线城市的有房一族，实现了资产的翻倍；中国的房地产行业，也因此诞生了很多富豪；中国的房企，诞生了更多的千亿房企、世界500强企业。

但这种资产的升值、财富的积累，是建立在房价上涨、加杠杆的基础之上的，由此也导致了这一轮的楼市调整周期，形成了今天的高库存。

需要注意的是，虽然说目前全国商品房库存量已经超过了10年前，但从城市发展、楼市的角度来讲，已经与10年前不同。

这种不同，包括：房价水平已经不同，城市化水平已经不同，人均住房面积已经不同，居民负债率已经不同……

这些不同，已经注定今天面临的楼市环境已经与10年前无法相比。

目前的现状是：塔尖阶层富裕人群的购买力不受影响，豪宅依然被抢；底部阶层的低收入群体也不受影响，反正不买房；占据最为庞大购买群体的中等收入群体，才是楼市购买的主力军。

而中等收入群体，本身就已经负债率上升，对于收入稳定性的信心、对于房产继续保持升值的信心，直接影响到他们的选择。

因此，新一轮的楼市“去库存”必然不能复制10年前的方式，也无法复制10年前的楼市周期。

今年以来，大家普遍采用的方式是：控制土地供应量，调节新房市场的供应；通过以旧换新，来激发新房市场的需求。

根据上海易居研究院数据统计，截至3月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为25.3个月。在百城样本城市中，有41个城市去化周期超过36个月，多为三四线城市，省会城市主要为哈尔滨、西宁、福州、昆明、武汉。

虽然说关于存销比的统计口径不同，数据可能会有所误差，但这41座城市基本上代表了目前库存量较大的城市。

至于“以旧换新”，目前的模式基本是市民可以将符合条件的二手房出售给指定国资公司，再置换国资公司指定的新房，收购的旧房用于人才公寓和保障房供给。

这一项，到底能够推进多久，还需要打上一个大大的问号。毕竟国资公司也在努力降负债，大量收购旧房，资金来源问题的解决就成为关键。

10年前的涨价去库存，后来带来的一系列问题已经非常清晰。从这个逻辑来讲，这一轮的楼市“去库存”也不可能像10年前那样。

西安的压力在二手房

具体到西安来讲，这几年全国楼市下行周期之下，西安的新房市场坚挺，算是全国市场最好的城市之一。

西安新房市场之所以能够坚挺，除了与西安城市本身的吸附力等有关之外，最重要的原因之一就是这几年西安的新房供应量控制的比较好。

2019年的时候西安新房供应量9.1万套，随后逐年下降，2022年、2023年主城区+长安区每年的供应量只有6.2万套左右，即使在市场降温大环境下也避免了出现踩踏行情。

从这个角度来讲，目前西安的新房市场虽然说有所降温，但接下来只要土地供应控制得当，主城区的新房市场基本问题不大。

即使是目前供货量最大的高新CID，20多个楼盘在售、待售，也基本能够保持稳定的去化。而供货量很少的曲江新区等板块，依然是需要摇号的。

西安目前楼市“去库存”真正的压力，应该在于二手房市场。

2021年11月份的时候，地产房剑推送了一篇文章《100110！刚刚，西安二手房挂牌量超过10万套！》。

如今，2年半时间过去了，贝壳外网上的最新数据显示，西安的二手房挂牌量已经达到了131103套（2024年5月4日数据）！

这个只是外网的数据，实际上内网的数据，肯定要大于13万套。

接下来，随着更多小区的交付、二手房限售解禁，西安二手房市场的挂牌量依然会增加的。

对于二手房市场来讲，不但要面临挂牌量高企的压力，更重要的还包括前几年市场高点时买入投资的客户，面临这几年二手房价格下降库存的压力。

另外，新房价格企稳、产品品质提升，同一板块新房、二手房价格相差不大的情况之下，新房也给二手房市场带来了一定的压力。

接下来，就看西安会不会在针对二手房市场方面，出台相关政策了，例如交易增值税、降低首付比例等。当然，西安会不会推出“以旧换新”，也是值得关注的。

激活了二手房市场，不但可以实现二手房市场的“去库存”，同时也将会进一步激活新房市场的改善需求。

未来，改善需求将会支撑起新房市场，刚需则支撑起二手房市场的购买力。

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本篇作者|王涛|当值编辑|方 逊

图片来源|地产房剑|主编|王 涛

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